Bail commercial : comment le locataire peut-il résilier et partir ?

Vous souhaitez déménager ou cesser votre commerce, mais vous êtes engagé par un bail commercial ? Ce contrat est conclu pour une durée d’au moins neuf ans, ce qui ne signifie pas que le locataire est bloqué pendant toute cette période. La loi lui ouvre plusieurs possibilités de partir, à condition de respecter des règles de forme et de délai précises. Voici les solutions à connaître.

Le principe : un départ possible tous les trois ans

C’est l’origine de l’expression « bail 3-6-9 ». Le locataire peut mettre fin au bail à l’expiration de chaque période de trois ans, c’est-à-dire au bout de la troisième, de la sixième ou de la neuvième année. Il n’a pas à donner de motif à son départ, et il ne doit aucune indemnité au bailleur pour avoir utilisé cette faculté, prévue par l’article L145-4 du Code de commerce.

En pratique, il faut donc repérer la date d’effet du bail, qui figure dans le contrat, pour connaître les prochaines échéances triennales.

Comment donner congé : forme et préavis de six mois

Le congé doit être délivré au moins six mois avant la fin de la période triennale en cours. Par exemple, si la période se termine le 30 septembre, le bailleur doit recevoir le congé au plus tard le 31 mars précédent.

Pour ce congé triennal, le locataire a le choix entre deux formes :

• une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
• un acte de commissaire de justice, l’ancien huissier de justice.

L’acte de commissaire de justice donne une date certaine à la remise du congé et évite les discussions sur une lettre non retirée. Si le délai de six mois n’est pas respecté, le congé n’est pas pour autant perdu, mais ses effets sont reportés à la fin de la période triennale suivante. Le locataire reste alors tenu de payer les loyers et les charges pendant trois années supplémentaires.

Les baux qui peuvent écarter la résiliation triennale

En règle générale, une clause du bail ne peut pas priver le locataire de ce droit de partir tous les trois ans. La loi admet toutefois que les parties y renoncent dans certains cas limités :

• les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ;
• les baux de locaux monovalents, c’est-à-dire construits en vue d’une seule utilisation ;
• les baux de locaux à usage exclusif de bureaux ;
• les baux de locaux de stockage.

Si votre bail entre dans l’une de ces catégories, relisez attentivement ses clauses : il est possible que vous ne puissiez pas partir avant le terme prévu, sauf accord du bailleur.

Partir en dehors des échéances triennales

Certaines situations permettent de quitter les lieux sans attendre la fin d’une période de trois ans.

Le départ à la retraite ou l’invalidité. Le locataire exerçant en entreprise individuelle, l’associé unique d’une EURL ou le gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une SARL locataire peut donner congé à tout moment s’il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou s’il a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité. Un préavis d’au moins six mois reste nécessaire, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.

Le décès du locataire. Le bail n’est pas résilié automatiquement, sauf clause contraire, mais ses héritiers peuvent y mettre fin sans attendre l’échéance triennale.

Les manquements graves du bailleur. Lorsque le bailleur ne remplit pas ses obligations, par exemple s’il ne réalise pas les grosses réparations qui lui incombent ou si les locaux ne peuvent pas être utilisés conformément à leur destination, le locataire peut demander au tribunal de prononcer la résiliation du bail.

L’accord avec le bailleur ou la cession du bail

Le locataire et le bailleur peuvent toujours se mettre d’accord pour mettre fin au bail à une date choisie, à tout moment. Aucune forme particulière n’est imposée, mais il est vivement conseillé de rédiger un écrit précisant la date de libération des locaux, le règlement du solde des loyers et des charges et le sort du dépôt de garantie. Si le fonds de commerce est grevé d’inscriptions, comme un nantissement, les créanciers inscrits doivent en être informés, et la résiliation ne devient définitive qu’un mois après cette notification.

Une autre voie consiste à céder le bail. Le contrat peut interdire au locataire de céder son bail seul, mais le bailleur ne peut pas s’opposer à la cession du bail consentie à l’acquéreur du fonds de commerce.

À l’issue des neuf ans : la tacite prolongation

Si personne ne donne congé ni ne demande le renouvellement à la fin des neuf ans, le bail se poursuit par tacite prolongation, sans nouvelle durée fixe. Le locataire peut alors partir à tout moment, à deux conditions : donner congé au moins six mois à l’avance, et pour le dernier jour d’un trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre). Ainsi, un congé délivré le 4 avril ne prendra pas effet le 4 octobre, mais le 31 décembre. Dans cette situation, le congé doit être délivré par acte de commissaire de justice.

En pratique

• Retrouvez la date d’effet de votre bail et calculez les prochaines échéances triennales.
• Vérifiez si votre bail contient une clause écartant la résiliation triennale, et si cette clause est permise pour votre type de local.
• Anticipez : envoyez le congé bien avant la date limite de six mois, de préférence par acte de commissaire de justice.
• Continuez à payer loyers et charges jusqu’à la date d’effet du congé.
• Préparez la restitution des locaux et l’état des lieux de sortie, réalisé contradictoirement avec le bailleur.

Pour aller plus loin, la fiche officielle Résilier un bail commercial sur Entreprendre.Service-Public.fr présente les différents cas de résiliation.

À lire aussi : Restitution des locaux et sort des travaux à l’expiration d’un bail commercial, Le déplafonnement du loyer du bail commercial : dans quels cas et à quelles conditions ? et La convention d’occupation précaire : dans quels cas y recourir ? Pour en savoir plus sur l’accompagnement proposé par le cabinet, consultez la page droit des affaires à Marseille.

Quitter un local commercial se prépare plusieurs mois à l’avance. Un congé délivré dans la bonne forme et au bon moment vous évite de rester engagé, et de payer des loyers, bien plus longtemps que prévu.

Vous êtes concerné par cette situation ? Je vous propose un premier échange téléphonique gratuit pour examiner votre situation. Contactez le cabinet au 07 68 06 38 37 ou à l’adresse lucas.gronchi@avocat.fr