Pour un commerçant ou un artisan, le bail commercial conditionne la survie du fonds ; pour un propriétaire, il engage un patrimoine sur neuf ans au moins. Avocat au Barreau de Marseille, Maître Lucas Gronchi accompagne les bailleurs comme les locataires de Marseille et des Bouches-du-Rhône, de la négociation du bail jusqu’à la restitution des locaux.
Rédiger et négocier le bail
Destination des lieux, montant et indexation du loyer, répartition des charges, impôts et travaux, garanties, clause résolutoire, conditions de cession : chaque clause a des conséquences pendant toute la durée du bail. La loi encadre la répartition des charges et impose un inventaire précis de celles qui sont facturées au locataire ; certaines dépenses, comme les grosses réparations, ne peuvent pas lui être imposées. Selon votre projet, d’autres formules peuvent être envisagées : convention d’occupation précaire ou bail professionnel.
Loyer : révision, indexation et déplafonnement
Le loyer peut évoluer par la révision triennale, par le jeu d’une clause d’indexation ou lors du renouvellement. Au renouvellement, la hausse est en principe plafonnée, sauf exceptions qui permettent au bailleur d’obtenir un loyer correspondant à la valeur locative : modification notable des éléments de calcul, bail de plus de douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux. À lire : le déplafonnement du loyer du bail commercial.
Renouvellement, congé et indemnité d’éviction
Le locataire peut en principe donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance. Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors verser une indemnité d’éviction égale au préjudice causé, qui comprend notamment la valeur marchande du fonds, sauf motif grave et légitime ou autre exception prévue par la loi. Les formes et les délais sont stricts : une erreur peut faire perdre un droit. À lire : bail commercial : comment le locataire peut-il résilier et partir ?
Loyers impayés et clause résolutoire
La clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer resté sans réponse, et ce commandement doit mentionner ce délai. Le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause ; depuis la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, cette faveur est subordonnée à la capacité du locataire à régler sa dette et à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Bailleur ou locataire, il faut réagir dès la délivrance du commandement.
Fin du bail et restitution des locaux
État des lieux de sortie, travaux de remise en état, sort des aménagements réalisés par le locataire, restitution du dépôt de garantie : la fin du bail est une source fréquente de litiges. À lire : restitution des locaux et sort des travaux à l’expiration d’un bail commercial.
Questions fréquentes sur le bail commercial à Marseille
Quel tribunal juge les litiges de bail commercial à Marseille ?
Les litiges de bail commercial relèvent en principe du tribunal judiciaire de Marseille, y compris lorsque les deux parties sont des commerçants. Le tribunal des activités économiques n’est compétent que pour ceux qui sont liés à une procédure collective.
Dans quel délai agir en matière de bail commercial ?
Les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans, un délai court qui concerne notamment la fixation du loyer du bail renouvelé ou le paiement de l’indemnité d’éviction.
Le bailleur peut-il récupérer la taxe foncière auprès du locataire ?
Oui, si le bail le prévoit expressément et que la taxe figure dans l’inventaire des charges. À défaut de stipulation claire, elle reste à la charge du propriétaire.
Le locataire peut-il partir avant la fin des neuf ans ?
Oui, en principe à chaque échéance triennale, en donnant congé au moins six mois à l’avance. Certains baux, notamment ceux conclus pour plus de neuf ans ou portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux, peuvent prévoir une renonciation à cette faculté ; d’autres solutions existent, comme la cession du bail ou la résiliation amiable.
Textes de référence
- Article L145-14 du code de commerce (refus de renouvellement et indemnité d’éviction)
- Article L145-41 du code de commerce (clause résolutoire et délais de paiement)
- Article L145-60 du code de commerce (prescription de deux ans)
Comment se déroule l’accompagnement ?
Un premier échange téléphonique gratuit permet de faire le point sur votre situation et de vous présenter les options envisageables. Les honoraires font ensuite l’objet d’une convention d’honoraires écrite, conformément aux règles de la profession (voir la page Honoraires). Le cabinet est situé 1 Place Félix Baret, 13006 Marseille. Voir aussi le droit commercial et le droit des affaires.
Un bail à signer, un loyer à renouveler, un congé ou un commandement de payer à traiter ? Contactez le cabinet au 07 68 06 38 37 ou à l’adresse lucas.gronchi@avocat.fr.