Le déplafonnement du loyer du bail commercial : dans quels cas et à quelles conditions ?

Au renouvellement d’un bail commercial, le loyer n’est en principe pas librement fixé : il est plafonné, c’est-à-dire que sa variation est limitée à l’évolution d’un indice. Ce plafonnement protège le locataire contre les hausses brutales. Mais il connaît des exceptions, les cas de déplafonnement, dans lesquels le bailleur peut faire fixer le loyer à sa valeur réelle de marché. Ces situations, souvent sources de contentieux, méritent d’être connues des deux parties.

Le principe : un loyer plafonné selon l’indice

Lors du renouvellement, la règle de l’article L. 145-34 du Code de commerce veut que la variation du loyer ne puisse excéder celle de l’indice de référence depuis la fixation du loyer initial. Pour les activités commerciales, il s’agit de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ; pour les activités tertiaires et de bureaux, de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). À défaut de plafonnement, le loyer serait fixé à la valeur locative, c’est-à-dire à sa valeur réelle de marché, souvent plus élevée.

Les cas de déplafonnement

Le bailleur peut écarter le plafonnement et obtenir la fixation du loyer à la valeur locative dans plusieurs hypothèses, qu’il lui appartient de prouver.

D’abord, en cas de modification notable intervenue au cours du bail expiré, portant soit sur les caractéristiques du local, soit sur la destination des lieux, soit sur les obligations respectives des parties, soit sur les facteurs locaux de commercialité. Pour ce dernier cas, la modification ne justifie le déplafonnement que si elle présente un intérêt pour le commerce exploité, par exemple l’arrivée d’une nouvelle desserte de transport ou d’un équipement attirant une clientèle.

Ensuite, en raison de la durée : lorsque le bail a été conclu pour une durée contractuelle supérieure à neuf ans, ou lorsqu’un bail de neuf ans s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans. Dans ce dernier cas, le déplafonnement est quasi automatique.

S’y ajoutent des régimes particuliers, notamment pour les locaux monovalents, c’est-à-dire conçus pour un seul usage, et pour certains locaux à usage exclusif de bureaux, pour lesquels le loyer est fixé différemment.

Le lissage : une hausse limitée à 10 % par an

Un mécanisme protège le locataire contre l’effet de choc d’un déplafonnement. Depuis la loi Pinel de 2014, lorsque le loyer est déplafonné, la hausse qui en résulte ne peut, en principe, excéder 10 % du loyer de l’année précédente pour chaque année. L’augmentation est ainsi étalée dans le temps.

Ce lissage connaît toutefois une limite importante, précisée par la Cour de cassation dans un arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 23-23.834) : il ne s’applique qu’aux déplafonnements résultant d’une modification notable ou d’une durée contractuelle supérieure à neuf ans. En revanche, le bail déplafonné du seul fait de sa poursuite par tacite prolongation au-delà de douze ans n’en bénéficie pas : la hausse s’applique alors en une seule fois. Les parties peuvent par ailleurs convenir d’un étalement différent.

Comment est fixée la valeur locative

Lorsque le déplafonnement est admis, le loyer est fixé à la valeur locative, déterminée au regard de cinq éléments : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux comparables.

La procédure et les délais

Le contentieux du loyer de renouvellement obéit à une procédure spécifique. Il débute par un mémoire préalable, puis relève du juge des loyers commerciaux. L’action se prescrit par deux ans. Pendant la durée de la procédure, le locataire continue de régler l’ancien loyer, la différence étant ensuite ajustée rétroactivement, avec intérêts.

En pratique

Pour le locataire, un conseil de calendrier peut se révéler décisif : demander le renouvellement du bail avant d’atteindre douze ans permet d’éviter un déplafonnement par tacite prolongation, privé du bénéfice du lissage. Pour le bailleur, le déplafonnement suppose de réunir et de prouver les conditions qui le justifient. Dans les deux cas, une analyse précise de la situation du bail et de son historique est indispensable.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il augmenter le loyer en cours de bail ?

Oui, dans un cadre limité. La révision triennale peut être demandée trois ans au moins après l’entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé. La hausse reste alors plafonnée à la variation de l’indice, sauf si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative (article L. 145-38 du Code de commerce). Lorsque le bail contient une clause d’échelle mobile, une révision peut aussi être demandée dès que le loyer a varié de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé (article L. 145-39).

Comment éviter un déplafonnement lié à la tacite prolongation ?

En provoquant le renouvellement avant que la durée totale du bail ne dépasse douze ans. Le locataire peut demander le renouvellement dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou, si le bail se poursuit, à tout moment pendant sa prolongation, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception (article L. 145-10 du Code de commerce). Le bailleur, de son côté, peut délivrer un congé avec offre de renouvellement. Le calendrier doit être calculé avec précision, car la date d’effet du renouvellement détermine la durée prise en compte.

Le bailleur doit-il annoncer le nouveau loyer qu’il demande ?

Oui. Le bailleur qui souhaite obtenir un loyer différent doit indiquer le montant proposé dans son congé avec offre de renouvellement ou dans sa réponse à la demande de renouvellement du locataire. À défaut, le nouveau loyer n’est dû qu’à compter de la demande qu’il formule ultérieurement (article L. 145-11 du Code de commerce).

Le locataire peut-il obtenir une baisse du loyer au renouvellement ?

C’est possible. Le plafonnement fixe un maximum, pas un minimum. Si la valeur locative des locaux est inférieure au loyer qui résulterait de l’application de l’indice, le loyer du bail renouvelé peut être fixé à cette valeur locative, plus basse. Le locataire doit alors en apporter les éléments de preuve, notamment des références de loyers pratiqués dans le voisinage pour des locaux comparables.

Que se passe-t-il si personne n’agit dans le délai de deux ans ?

L’action en fixation du loyer du bail renouvelé se prescrit par deux ans (article L. 145-60 du Code de commerce). Si aucune des parties n’a saisi le juge ni conclu d’accord dans ce délai, le bail est en principe renouvelé aux clauses et conditions du bail précédent, y compris le montant du loyer. Pour un bailleur qui espère un déplafonnement, ce délai est donc décisif.

Le déplafonnement concerne-t-il aussi les locaux de bureaux ?

Les locaux à usage exclusif de bureaux obéissent à une règle propre : leur loyer de renouvellement est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sans application de la règle du plafonnement. Le régime dépend toutefois de la destination prévue au bail et de l’usage réel des lieux, ce qui justifie une vérification au cas par cas.

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