À l’expiration d’un bail commercial, les désaccords portent fréquemment sur deux questions : l’état dans lequel les locaux doivent être restitués, et le sort des travaux réalisés par le locataire pendant l’exploitation. Bien anticipées, ces questions évitent des contentieux coûteux ; mal maîtrisées, elles opposent durablement bailleur et preneur. Voici les règles applicables.
L’état des lieux, pièce maîtresse depuis la loi Pinel
Avant la loi Pinel, l’état des lieux n’était pas légalement obligatoire en matière de bail commercial. Depuis, l’article L. 145-40-1 du Code de commerce impose un état des lieux contradictoire à l’entrée comme à la sortie, pour les baux conclus ou renouvelés depuis 2014. Il est établi amiablement et gratuitement par les parties ou, à défaut d’accord, par un commissaire de justice, dont le coût est partagé par moitié entre bailleur et locataire.
Ce document n’a rien d’accessoire : il est devenu le socle probatoire de toute discussion sur la restitution. En l’absence d’état des lieux d’entrée, le bailleur ne peut pas invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil selon laquelle le locataire est réputé avoir reçu les lieux en bon état. La jurisprudence récente en tire les conséquences : faute d’état des lieux d’entrée, les juges refusent de faire peser sur le preneur le coût d’une remise en état dont l’imputabilité n’est pas démontrée, et ordonnent la restitution du dépôt de garantie.
L’obligation de restitution du preneur
Le locataire doit restituer les locaux dans l’état constaté à son entrée. C’est donc l’état des lieux d’entrée qui sert de référence pendant toute la durée du bail, y compris après renouvellement. Un tempérament important : l’usure normale résultant d’un usage conforme, ou la vétusté, ne peuvent en principe être mises à la charge du preneur, sauf clause particulière et dans les limites autorisées par la loi.
Le sort des travaux : accession ou remise en état
C’est souvent le nœud du litige. Le devenir des aménagements réalisés par le locataire dépend d’abord des clauses du bail.
Le plus souvent, une clause d’accession prévoit que les agencements et améliorations réalisés par le preneur deviennent, en fin de bail, la propriété du bailleur, généralement sans indemnité. À l’inverse, une clause de remise en état (ou de nivellement) oblige le preneur à déposer certains aménagements — cloisons, câblages, mezzanine — et à restituer les locaux dans leur configuration d’origine.
En l’absence de clause, la jurisprudence applique le mécanisme de l’accession de l’article 555 du Code civil : le bailleur peut alors, selon les cas, conserver les travaux ou exiger leur suppression et la remise en état. D’où l’importance de savoir qui a réalisé tel ou tel aménagement — ce que, là encore, l’état des lieux permet d’établir.
Ce que la loi Pinel interdit de mettre à la charge du preneur
Depuis le 20 juin 2014, un bail commercial conclu ou renouvelé ne peut plus transférer au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606 du Code civil, ni les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre le local en conformité avec la réglementation lorsqu’ils relèvent de ces grosses réparations. Toute clause contraire est réputée non écrite. Le bailleur ne peut donc pas, sous couvert de restitution, faire supporter au preneur des travaux qui lui incombent.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est restitué au preneur après l’établissement de l’état des lieux de sortie, déduction faite, le cas échéant, des sommes dues au titre des réparations réellement imputables au locataire et des loyers ou charges impayés. En l’absence de dégradations imputables démontrées, il doit être intégralement rendu.
En pratique
Pour le bailleur comme pour le preneur, deux réflexes s’imposent : établir des états des lieux contradictoires soignés à l’entrée et à la sortie, qui constituent la véritable base probatoire de tout litige, et relire attentivement les clauses d’accession et de remise en état du bail avant la restitution. C’est en amont que se gagne ou se perd le contentieux de fin de bail.
Vous êtes bailleur ou preneur et un désaccord s’annonce sur la restitution des locaux ou le sort des travaux ? Je vous propose un premier échange téléphonique gratuit pour examiner votre situation. Contactez le cabinet au 07 68 06 38 37 ou à l’adresse lucas.gronchi@avocat.fr.
Laisser un commentaire